【導(dǎo)讀】中國(guó)的房地產(chǎn)是政策市場(chǎng)，先別講什么戰(zhàn)略，讀懂政策是第一戰(zhàn)略，這是任志強(qiáng)為什么屢次預(yù)測(cè)都對(duì)了，而經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)都錯(cuò)了的原因。

一、去年與今年的刺激，可以與溫家寶四萬(wàn)億相比

大家都知道，中國(guó)房地產(chǎn)首先是一個(gè)貨幣現(xiàn)象，當(dāng)年的四萬(wàn)億出來(lái)，加上各地使用的的杠桿，總量達(dá)到幾十萬(wàn)億，這么多錢往哪兒流?

答案是房地產(chǎn)接盤，結(jié)果是房地產(chǎn)價(jià)格大漲，象恒大這樣面臨倒閉的企業(yè)起死回生。

（本文作者姜汝祥博士：萬(wàn)科千億戰(zhàn)略總顧問(wèn)、世聯(lián)獨(dú)立董事、中國(guó)城鎮(zhèn)化聯(lián)盟主席、錫恩咨詢董事長(zhǎng)）

那么今年的情況如何呢？我們看看深圳的數(shù)據(jù)吧，深圳歷史上除了出臺(tái)“4萬(wàn)億”的2009年，房貸增量從沒(méi)超過(guò)500億，但是

2014年：深圳房貸增量452億元，余額5299億元。

2015年：深圳房貸增量2151億元，余額7420億元。

也就是說(shuō)，2015年的房貸增量幾乎是上一年的5倍，比“4萬(wàn)億”背景下的2009年還高出1倍多！

結(jié)果深圳的房?jī)r(jià)就達(dá)到了天價(jià)，進(jìn)入所謂的十萬(wàn)元時(shí)代，導(dǎo)致政府出臺(tái)限價(jià)。

二，大漲導(dǎo)致的是中央決策層意見(jiàn)的分化，哪種意見(jiàn)占上風(fēng)？

大家可能注意到，五月份《人民日?qǐng)?bào)》刊登了權(quán)威人士的文章，嚴(yán)厲批評(píng)目前強(qiáng)刺激的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，要求不要為了短期經(jīng)濟(jì)刺激犧牲中國(guó)經(jīng)濟(jì)的活力。

中央高層通過(guò)報(bào)紙公開(kāi)指責(zé)強(qiáng)刺激的經(jīng)濟(jì)政策，為此出了單行本，這是少見(jiàn)的現(xiàn)象，作為市場(chǎng)的反映，股市立即下滑，因?yàn)榇蠹抑?，這是要?jiǎng)x車的節(jié)奏。

大家可以注意另一個(gè)現(xiàn)象，那就是目前警察各地到處抓P2P，也就是所謂的互聯(lián)網(wǎng)金融，為什么要抓他們，看看下圖就知道了，我們的非金融機(jī)構(gòu)債務(wù)比全球幾乎第一了，怎么可能不抓人？

那房地產(chǎn)情況可能比金融體系更可怕，因?yàn)檫@些債務(wù)最后都是銀行的,所以，中央高層出面否定強(qiáng)刺激，只能說(shuō)明，上層比我們清楚，這樣玩下去，大家都玩完了。 

三，最后瘋狂，最后機(jī)會(huì)：抓緊出貨，抓緊轉(zhuǎn)型才是出路 

我的結(jié)論是：

第一，房地產(chǎn)很快將迎來(lái)再次收縮。

第二，目前的瘋狂是最后一次了，大家抓緊時(shí)間出貨，抓緊轉(zhuǎn)型。

兩會(huì)上住建部長(zhǎng)陳政高說(shuō)當(dāng)前房地產(chǎn)銷售實(shí)現(xiàn)由負(fù)轉(zhuǎn)正，去年銷售面積增長(zhǎng)6.5%，銷售額增長(zhǎng)14.4%，這種態(tài)勢(shì)1、2月份繼續(xù)保持，這就充分說(shuō)明了政府的態(tài)度：房地產(chǎn)銷售轉(zhuǎn)好了，就會(huì)帶動(dòng)投資與相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)就有可能保持增速，就可以帶動(dòng)就業(yè)，“大眾創(chuàng)業(yè)，萬(wàn)眾創(chuàng)新”是對(duì)的，但太慢了，“只有房地產(chǎn)才能救中國(guó)”的邏輯是政府最喜歡的邏輯。

有人說(shuō)，姜博士，不對(duì)呀，現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售火爆，只有一二線城市，可三四線仍然庫(kù)存嚴(yán)重呀。這你就不懂房地產(chǎn)了，在中國(guó)，房地產(chǎn)是兩個(gè)現(xiàn)象的統(tǒng)一，一個(gè)是貨幣現(xiàn)象，另一個(gè)是從眾心理?，F(xiàn)在貨幣已經(jīng)放水了，一二線銷售大漲，這樣的心理一定會(huì)傳遞到三四線。

更重要的是，杠桿一樣會(huì)在三四線發(fā)揮作用，買房又是中國(guó)最喜歡的財(cái)富保值手段，股市又這么差，手里有點(diǎn)錢，眼看貨幣要貶值，怎么辦？買房仍然是最可靠的投資保值手段，三四線城市也一樣會(huì)有一輪房地產(chǎn)銷售熱潮，所以，請(qǐng)房地產(chǎn)公司的老板注意了，這是極好出逃的機(jī)會(huì)，也可能是最后一次機(jī)會(huì)了。

以上分析，是兩會(huì)傳遞的第一個(gè)政策信號(hào)，中國(guó)的房地產(chǎn)是政策市場(chǎng)，先別講什么戰(zhàn)略，讀懂政策是第一戰(zhàn)略，這是任志強(qiáng)為什么屢次預(yù)測(cè)都對(duì)了，而經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)都錯(cuò)了的原因。

那大家也許會(huì)問(wèn)，如何轉(zhuǎn)型？我這些年研究房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，提出了四化邏輯：資產(chǎn)證券化，開(kāi)發(fā)城鎮(zhèn)化，利潤(rùn)服務(wù)化，營(yíng)銷電商化。

資產(chǎn)證券化：房地產(chǎn)老板看似有錢，其實(shí)最窮的就是房地產(chǎn)老板，因?yàn)槟銈兊馁Y產(chǎn)都沉淀在房地產(chǎn)存量資產(chǎn)中了，帳面上有錢，但實(shí)際上沒(méi)現(xiàn)金，結(jié)果等于無(wú)錢，出路是通過(guò)證券資本市場(chǎng)，把資產(chǎn)證券化。

開(kāi)發(fā)城鎮(zhèn)化：城鎮(zhèn)化是國(guó)際趨勢(shì)，誰(shuí)也阻礙不了，土地仍然是中國(guó)最值錢的資產(chǎn)，只是城鎮(zhèn)化的開(kāi)發(fā)模式需要通過(guò)金融模式設(shè)計(jì)來(lái)走，不然無(wú)法解決短期投入問(wèn)題。

利潤(rùn)服務(wù)化：房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)是開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目利潤(rùn)，未來(lái)房地產(chǎn)主要利潤(rùn)應(yīng)當(dāng)來(lái)自于服務(wù)，特別是很多公共服務(wù)，比如物業(yè)，小區(qū)商業(yè)，業(yè)主服務(wù)，這些領(lǐng)域看看國(guó)外就知道其價(jià)值了

營(yíng)銷電商化：今天的消費(fèi)者在網(wǎng)上，不懂互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷的房地產(chǎn)公司，我建議就別賣房了，因?yàn)槟愕挠脩魻I(yíng)銷成本太高了