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中國房地產(chǎn)超級國企正在崛起

發(fā)布時間:2016-04-03 點擊:

轟轟烈烈的去庫存大潮下, 多個千億級的房地產(chǎn)超級巨無霸正在崛起。

瑞信分析師杜勁松等人指出,中信與中海互售物業(yè)、萬科牽手深圳地鐵、招商局去年成功重組其地產(chǎn)業(yè)務等顯示,中國房地產(chǎn)相關的國企重組漸成趨勢。

中海+中信

經(jīng)過長期醞釀,中海和中信之間一場千億級的地產(chǎn)重組終于浮出水面。

3月14日,中國海外發(fā)展有限公司及中國中信股份有限公司雙雙發(fā)布公告宣布,中信股份同意將若干在中國住宅地產(chǎn)項目中的權益出售予中海,最終對價的金額預計為人民幣310億元。

中海打算收購的這2400萬平方米住宅物業(yè),主要是開發(fā)中及未開發(fā)物業(yè),以及一些位于一二線城市的已落成物業(yè)。根據(jù)建筑面積計算,有42%的物業(yè)位于珠三角,31%在環(huán)渤海,9%位于長三角。

中海地產(chǎn)在過去的2015年實現(xiàn)銷售額約1521億元,排名全國房企第五位。但這距萬科仍有一定差距,同時也落后于同為央企的保利地產(chǎn)。并且在京滬廣深等四大一線核心城市,中海的銷售表現(xiàn)也并不突出。

這次與中信地產(chǎn)的整合,無疑將是中海進一步做大規(guī)模的契機。從去年開啟,中海已經(jīng)在加強收購進程,并與多家央企洽談收購事宜,但收獲甚微。中海地產(chǎn)董事長郝建民年初也明確表示,今年將大規(guī)模開啟兼并重組,重點是收購央企資產(chǎn)。

目前中信股份內(nèi)部的地產(chǎn)業(yè)務整合已經(jīng)開始。中信股份董事長常振明在去年的中期報告中曾提到,“我們地產(chǎn)板塊的整合工作已經(jīng)開始,為的是要進一步明確未來的戰(zhàn)略導向,強化整體管控,提高資本使用效率,增強市場競爭力和投資回報?!?

招商地產(chǎn)+招商局蛇口

早在去年,招商局集團就開始整合旗下分散的地產(chǎn)資源,拉開本輪央企地產(chǎn)資源整合的大幕。

2015年9月23日,招商局集團完成了旗下地產(chǎn)資源招商地產(chǎn)和招商局蛇口的整合。本次合并完成后,招商局蛇口將在原招商地產(chǎn)的基礎上,增加150億元的配套融資,以及原招商局蛇口的土地儲備、房產(chǎn)項目等優(yōu)質(zhì)資源。而招商地產(chǎn)終止上市并注銷法人資格。

截至2015年6月30日,招商局蛇口擁有的土地使用權共510.55萬平方米,近90%分布在蛇口片區(qū)和前海片區(qū),加上招商地產(chǎn)原有的土地儲備1265萬平方米,招商局蛇口控股的土地儲備達到1653萬平方米。無論是規(guī)模還是實力,招商局蛇口與招商地產(chǎn)相比明顯增強。

以23日收盤價計算,綠地控股的市值為1696億元,萬科A的市值為1452億元,合并后再上市的招商局蛇口的市值將遠超萬科與綠地,成為A股第一大市值房企。

重組后招商局蛇口控股的三大主營業(yè)務分別屬于園區(qū)開發(fā)與經(jīng)營、社區(qū)開發(fā)與運營以及郵輪產(chǎn)業(yè)建設與運營。招商局蛇口由“房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營”為主轉(zhuǎn)型為“中國卓越的城市綜合開發(fā)和運營服務商”,房地產(chǎn)開發(fā)不再成為其核心業(yè)務,強調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)被涵蓋在“社區(qū)開發(fā)與運營”業(yè)務中。

中房+綠城

中交集團也在試圖打造“超級地產(chǎn)巨無霸”。

2月22日,中交旗下的中房地產(chǎn)股份有限公司公告宣布停牌,公司正在籌劃重大事項,擬收購中國交通建設集團有限公司旗下優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目,該事項可能涉及重大資產(chǎn)重組。

一石激起千層浪,中交集團的地產(chǎn)布局也成為業(yè)內(nèi)關注的焦點。目前,中交在名義持有了中房地產(chǎn)、中交地產(chǎn)、綠城地產(chǎn)三大地產(chǎn)平臺。易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為,中交集團“最終想通過中房地產(chǎn)搭建一個地產(chǎn)A+H雙平臺”。正如此前坊間曾有的評論指出,“如果綠城和中房集團合并整合,將誕生中國最大的房地產(chǎn)公司之一?!?


對于中交集團在房地產(chǎn)上的宏偉藍圖,觀點地產(chǎn)新媒體做了如下整理

中交集團方面于公開場合透露稱,未來中房集團將繼續(xù)深化整合,進一步做好對綠城的管理和支持,與此同時進一步加快中交地產(chǎn)和中房地產(chǎn)的業(yè)務整合。

話音剛落,關于中交地產(chǎn)、中房地產(chǎn)整合猜想立即在地產(chǎn)圈濺起各種水花,其中有一種方案被傳閱甚多。

該方案指出,先是整合中交地產(chǎn)、中房集團和聯(lián)合置業(yè),實現(xiàn)A股上市平臺“中房地產(chǎn)”的調(diào)整。接下來,將中交投資旗下地產(chǎn)項目和中交子公司地產(chǎn)項目整合到中交地產(chǎn)內(nèi)。

完成上述步驟后,在H股利用綠城平臺,改為中交綠城,實現(xiàn)中交地產(chǎn)板塊A+H股的同時上市;最后,將中交擁有的儲備土地全部整合到中交地產(chǎn)上。

針對上述內(nèi)容,觀點地產(chǎn)新媒體致電中交相關人士,但并未得到及時答復。然而,對比22日的公告內(nèi)容,不難發(fā)現(xiàn),中交集團此番調(diào)整動作恰在一定程度上符合方案中的“第一步”。

但擺在中交面前的現(xiàn)實問題是:把綠城作為中交的子公司就要求其擁有綠城中董事會半數(shù)以上的表決權。如果通過增持來實現(xiàn)絕對控股,中交難免要發(fā)起全面要約收購,這顯然不是最優(yōu)方案。

因此,在中交入主后綠城的首場業(yè)績會上,關鍵詞變成了“整合”,即同時擁有中房地產(chǎn)和綠城中國兩大房地產(chǎn)上市平臺,中交將如何完成地產(chǎn)業(yè)務的整合。

去年8月31日,首次以綠城聯(lián)席主席身份出席的朱碧新曾對觀點地產(chǎn)新媒體表示,中交與綠城的業(yè)務重組并不簡單,重組在考慮之中,還沒有完善的方案,但會加快研究。“總的來說,整合明年將進行。”

而后在公開場合中,綠城首席財務官馮征也就此事公開表態(tài)稱,在以海外地產(chǎn)為主攻方向的前提下,中交就是要把整個地產(chǎn)業(yè)務全部注入到綠城中國這個境外的殼中,實現(xiàn)地產(chǎn)業(yè)務的整體上市。

萬科牽手深圳地鐵

曾經(jīng)的民企地產(chǎn)標桿萬科也即將成為國資控股。

萬科13日晚間公告稱,3月12日,萬科就擬議交易與深圳市地鐵集團有限公司簽署了一份合作備忘錄,擬采取以向深圳地鐵集團增發(fā)新股為主,差額以現(xiàn)金補足的方式收購地鐵集團持有的目標公司全部或部分股權。

萬科稱,就目前籌劃的重大資產(chǎn)重組,公司除與地鐵集團繼續(xù)談判之外,還在與其他潛在對手方進行談判和協(xié)商。鑒于籌劃中的重大資產(chǎn)重組仍存在不確定性,公司股票將繼續(xù)停牌。

《財經(jīng)》12日援引知情人士消息稱,國資委已批復深圳地鐵集團以土地注資形式入股萬科,且雙方已于近期舉行戰(zhàn)略合作備忘錄簽字儀式。此次深圳地鐵入股后,萬科、華潤以及深圳地鐵集團三方的持股比例將超過40%,三方如果簽署協(xié)議成為一致行動人,將一舉超越寶能系奪回萬科第一大股東席位。

萬科董事會主席王石近期接受媒體采訪時表示,萬科的定位就是混合所有制,非常清楚,一定不是一股獨大?;旌纤兄瓶赡苁俏磥淼姆较?。


今天上午的萬科“2015年業(yè)績發(fā)布會”上,包括萬科總裁郁亮在內(nèi)的多位高管并沒有直接回應外界對萬科引入深圳地鐵存在“國進民退”這一現(xiàn)象的質(zhì)疑。

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