昨天帶大家做了一個(gè)夢。
造價(jià)160億的深圳新地王打包上市后，只值45億元。股民通過股權(quán)換地權(quán)，把地王變成了自己的福利房，終于過上了幸福的生活。
這是小說。現(xiàn)實(shí)里如果把全國的土地以股權(quán)形式分配給每個(gè)人，就是無視專業(yè)開發(fā)商的存在價(jià)值。再往深里扯就涉及到土地制度了。
我們是土地全民所有制的國家，每一寸土地都是人民的。但是，由地方政府代人民打理。到此為止，別再往下想了。
回到現(xiàn)實(shí)。
資本市場不認(rèn)地王
土地房產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)買賣價(jià)格（160億），和資本市場的定價(jià)（45億），出現(xiàn)了嚴(yán)重背離。
這是所有房地產(chǎn)上市公司的共同現(xiàn)象。拿深圳新地王的擁有者龍光地產(chǎn)來說，港股市值150億港元（約合人民幣125億元），把所有股權(quán)質(zhì)押，也不夠這塊地王的錢。但是拍到地王之后，股價(jià)反而下跌。
而龍光地產(chǎn)手中有1400萬平方米的土地。
不要說這些土地有增值空間，就是有地價(jià)的變現(xiàn)價(jià)值，股價(jià)也不止此。因?yàn)槭兄狄呀?jīng)跌破凈資產(chǎn)。
龍光地產(chǎn)：資產(chǎn)VS負(fù)債
這現(xiàn)象引得華爾街日報(bào)都來操心：光房價(jià)漲地產(chǎn)股不漲，當(dāng)心！
文中提到了房地產(chǎn)公司飆升的債務(wù)：
“Dealogic的數(shù)據(jù)顯示，今年前五個(gè)月，中資開發(fā)商總發(fā)債規(guī)模是上年同期的三倍。僅第一季度，中國最大的開發(fā)商之一綠地控股集團(tuán)股份有限公司的凈負(fù)債就增長了16%，凈負(fù)債股權(quán)比率上升至逾四倍。穆迪上個(gè)月將該公司評級下調(diào)至垃圾級。綠地控股集團(tuán)上海上市股票年初迄今累計(jì)下跌近30%?！?/span>
以上種種，都說明一個(gè)事實(shí)：股市既不認(rèn)地產(chǎn)商的土地資產(chǎn)，也不認(rèn)這些土地未來的變現(xiàn)價(jià)值，更不認(rèn)同地產(chǎn)商的負(fù)債。
資產(chǎn)價(jià)格扭曲的功臣：銀行
股市的價(jià)值就是資產(chǎn)定價(jià)。既然它不認(rèn)土地，地產(chǎn)商為什么能以比自己市值還高的價(jià)格去買地？
因?yàn)殂y行認(rèn)。中國的銀行尤其認(rèn)。給了中國地產(chǎn)商遠(yuǎn)高于全球同業(yè)的信用額度。
中國的銀行貸款近80%給了國企（包括國企地產(chǎn)商），另約15%給了買房者。剩下大約5%給了民企，其中又有部分民企直接間接在做房地產(chǎn)。。。
國企和地產(chǎn)，意味著政府信用+土地信用，而在地方，政府信用和土地信用又是綁定的。他們有一個(gè)共同的朋友：銀行。
地產(chǎn)商如果真的想拿地，買上市公司更便宜。比如拍下地王的龍光地產(chǎn)，總市值才120多億人民幣，土地儲備近1400萬平方米，近30個(gè)光明地王的體量?；ǖ赝跻话氲膬r(jià)錢——70億即可控股，拿到30個(gè)地王，包括光明地王在內(nèi)。
因?yàn)榇蠖鄶?shù)開發(fā)商的巨量囤地，是沖著資產(chǎn)價(jià)格上漲而非資產(chǎn)經(jīng)營回報(bào)。目前開發(fā)商和地方政府已經(jīng)是高度利益共同體，同樣是債務(wù)經(jīng)濟(jì)，都需要地價(jià)上漲消化、對沖債務(wù)。地王是最好的工具，調(diào)高預(yù)期值，帶動整體資產(chǎn)估值。
銀行之所以愿意參與，是因?yàn)榻^大多數(shù)的抵押物，都是房地產(chǎn)。
銀行放貸的過程，也就是釋放貨幣，簡稱印鈔。資產(chǎn)做大、價(jià)格做高，可以更名正言順地印鈔。而且看不見壞賬。
中國目前放貸的資產(chǎn)附著物就是鐵公基和房地產(chǎn)。歸根結(jié)底還是在于土地。所以土地信用成為各方欲罷不能停的藥。
把增量空間用絕，再從存量開刀
地價(jià)和股價(jià)之間的偏離，也就是資產(chǎn)價(jià)格扭曲，都在于銀行這只看不見的手。
其中體現(xiàn)的，是做資產(chǎn)價(jià)格和做資產(chǎn)回報(bào)的差別。
在十年前，資產(chǎn)價(jià)格和資產(chǎn)回報(bào)比翼齊飛，股樓雙贏。
現(xiàn)在，已經(jīng)是為了資產(chǎn)價(jià)格不顧資產(chǎn)回報(bào)的階段，樓漲股衰。
所謂杠桿泡沫。
因?yàn)榈禺a(chǎn)的增值在一定程度內(nèi)對產(chǎn)業(yè)有帶動效應(yīng)（搶購、炒作），但超過這個(gè)閾值就形成對產(chǎn)業(yè)的擠壓、對創(chuàng)造積極性的打壓，進(jìn)而體現(xiàn)在整體經(jīng)濟(jì)的績效上。
但是區(qū)域性的樓市上漲已經(jīng)帶動不了全盤。未來的重點(diǎn)是，地產(chǎn)公司那些巨量土地都能變現(xiàn)、賣出，才能保障開發(fā)商周轉(zhuǎn)、地方財(cái)政和銀行不良貸款率。以及家電、家居、建材等實(shí)體產(chǎn)業(yè)鏈。
如果不能，就會從存量下刀，收資產(chǎn)持有稅；從炒錢的下刀，收資本利得稅。
再從實(shí)體產(chǎn)業(yè)增稅，已經(jīng)沒空間了。